กรณีมีที่ดินอยู่แต่ไม่มีทางเข้า-ออก ในขณะเดียวกันการเจรจาขอใช้ทางกับที่ดินแปลงข้าง ๆ ก็ไม่เป็นผล วิธีเดียวที่สามารถเปิดทางเข้า-ออกในที่ของตนเองได้ก็คงจะเป็นการฟ้อง หรือเรียกว่าการฟ้องเปิดทาง ซึ่งการฟ้องเปิดทางที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน ได้แก่ทางจำเป็น ทางภาระจำยอม และทางสาธารณะประโยชน์ ซึ่งแต่ละแบบก็มีข้อกฎหมายอ้างอิงที่แตกต่างกัน ครั้งนี้สาระอสังหา นำกฎหมาย ‘ทางจำเป็น’ อธิบายตัวอย่างการขอใช้ทางจำเป็น พร้อมลิสต์เอกสารที่ใช้ในกรณียื่นฟ้อง

ทางจำเป็น คืออะไร

ทางจำเป็น เกิดจากกฎหมายที่ต้องการให้ที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยมีทางเข้า-ออก ด้วยเหตุผลที่ว่า การมีที่ดินอยู่แต่กลับไม่มีทางเข้า-ออก ก็ส่งผลให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ นอกจากไม่เกิดประโยชน์กับเจ้าของที่ดินแล้ว ยังกระทบกับการพัฒนาประเทศโดยรรวมอีกด้วย กฎหมายได้วางหลักไว้ว่าที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยต้องมีทางเข้า-ออก ถ้าที่ดินแปลงไหนถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบจนไม่มีทางเข้า-ออก ก็สามารถใช้ที่ดินแปลงที่ใกล้เคียงที่สุดเป็นทางผ่านเข้า-ออกถนนสาธารณะ (สร้างความเสียหายน้อยที่สุด) โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้

ทางจำเป็นแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

1. ทางจำเป็นโดยสภาพ หรือที่ดินไม่มีทางเข้า-ออกมาตั้งแต่แรก (มาตรา 1349)
2. ที่ดินที่มีทางเข้า-ออกอยู่แล้ว แต่ถูกแบ่งแยก แบ่งโอน แบ่งขาย จนทำให้ไม่มีทางเข้า-ออก กฎหมายวางหลักไว้ว่าที่ดินที่แบ่งแยกนี้ก็สามรถเปิดทางเข้า-ออกได้ แต่จะเปิดทางเข้า-ออกได้เฉพาะที่ดินที่แบ่งแยกเท่านั้น (มาตรา 1350)

การขอใช้ทางจำเป็น (ที่ดินแบ่งแยก)

ขั้นตอนการขอทางจำเป็น

1. เลือกที่ดินแปลงที่เดินทางเข้า – ออกสะดวกที่สุด
2. เจรจาขอใช้ทางกับเจ้าของที่ดิน เสนอค่าทดแทน พร้อมแจ้งความต้องการอื่น ๆ เช่น ทำถนน ขนย้ายต้นไม้ ฯลฯ
3. หากตกลงเรื่องค่าตอบแทนไม่ได้ สามารถใช้สิทธิฟ้องศาล เพื่อเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นโดยไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าตอบแทนใด ๆ

ทางจำเป็นสามารถเปิดทางได้กว้างเท่าที่จำเป็นเท่านั้น เนื่องจากการใช้ทางบนที่ผู้อื่นส่งผลให้เกิดความเสียหายต่อผู้อื่น การขอทางจำเป็นต้องขอให้น้อยที่สุดและเพียงพอที่จะใช้ประโยชน์ได้ หากขอเปิดทางเพื่อเดินผ่านสามารถขอได้ประมาณ 1-2 เมตร หรือเพื่อใช้รถสัญจรผ่านสามารถขอได้ที่ประมาณ 2.5 – 3 เมตร แต่การขอใช้ทางให้รถสามารถสวนทางกันได้อาจจะมากจนเกินไป

หลักฐานที่ต้องเตรียมสำหรับกรณียื่นฟ้อง

1. ระวางแผนที่
2. สำเนาโฉนดที่ดินของทั้ง 2 ฝ่าย (โจทย์และจำเลย)
3. สำเนาโฉนดที่ดินที่เกี่ยวข้องทั้งหมด
4. หลักฐานการรังวัดที่ดิน รังวัดทำแผนที่พิพาท ปูโฉนดทั้งหมดเพื่อแสดงให้เห็นว่าไม่มีทางเข้า-ออกจริง

ปัจจุบันคดีความเกี่ยวกับที่ดินที่มีการฟ้องร้องกันบ่อย จะเป็นกรณีที่ต้องการแก้ปัญหาที่ดินถูกปิดทาง หรือมีที่ดินตาบอดไม่มีทางเข้า-ออก ส่งผลให้ไม่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ที่ดินของตนเองได้ เมื่อการเจรจาไม่เป็นผล การยื่นฟ้องเปิดทางจึงเป็นหนึ่งในวิธีป้องกันปัญหาที่จะนำไปสู่การทะเลาะวิวาทหรือใช้ความรุนแรงได้ดี เพราะกฎหมายคือคำตัดสินอันสูงสุด (มาตรา 1349) และอีกฝ่ายจะไม่ยอมไม่ได้ แต่ทางที่ดีที่สุดของการอยู่ร่วมกับเจ้าของที่ข้างเคียงในระยะยาว คงต้องลองพูดคุย เจรจา และอธิบายเรื่องค่าตอบแทนอย่างชัดเจนก่อน