คำนวณ ค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง 2567 ต้องเสียกี่บาท ?

การซื้อขายที่ดินหรือที่พักอาศัย นอกจากมูลค่าที่อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจ่ายแล้ว ก็ยังมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ มาด้วย ก็คือ ค่าใช้จ่ายในการโอน ทั้งโอนบ้าน โอนที่ดิน รวมไปถึง ค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง ต้องเสียเท่าไหร่ ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์

ในการซื้อขายบ้านและที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เราต้องเสียให้กับสำนักงานที่ดิน ดังนี้

ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
ค่าอากร 5 บาท
ค่าพยาน 20 บาท
ค่าธรรมเนียมในการโอน
ค่าจดจำนอง
ค่าอากรแสตมป์
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ค่าธรรมเนียมในการโอน หรือ ค่าโอนที่ดิน

คิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย

แต่ในปี 2567 ครม. มีมติยืดมาตรการ ปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 1% เพื่อกระตุ้นให้มีการซื้อ-ขายอสังหาฯ มากขึ้น และสนับสนุนให้ประชาชน มีที่อยู่อำศัยเป็นของตนเอง โดยมีเงื่อนไข คือ

1. เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด

2. ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน

3. ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย

4. ต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 31 ธ.ค. 2567

5. ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

ตัวอย่าง ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท เดิมเสียค่าธรรมเนียมการโอน 20,000 บาท แต่ปี 2567 จะเสียค่าโอนที่ลดเหลือเพียง 10,000 บาท แต่สำหรับการซื้อบ้านที่ดิน ที่มีมูลค่ามากกว่า 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนยังคงคิด 2% ตามเดิม

ค่าจดจำนอง

กรณีกรณีซื้อบ้านหรือที่ดินโดยใช้สินเชื่อธนาคารหรือกู้เงิน จะเสียค่าจดจำนองด้วย ซึ่งปกติคิด 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ปี 2567 ได้คงมาตรการปรับลดลงเหลือ 0.01% ตามเงื่อนไข (หากใครซื้อบ้านด้วยเงินสดจะไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)

3. ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย

4. ต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 31 ธ.ค. 2567

5. ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

แต่ถ้ามูลค่าการซื้อ-ขายมากกว่า 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองยังคงคิด 1% ตามเดิม

ตัวอย่าง ค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง ปี 2567

ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท จะเสียค่าจะทะเบียนการโอนเหลือ 10,000 บาท และค่าจดจำนอง 0.01% คือ 100 บาท รวมเป็น 10,100 บาท

ค่าอากรแสตมป์

กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน ทั้งบ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา แล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยมีอัตราคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขาย หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ได้ แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า

ตัวอย่าง บ้านมีราคาประเมิน 2 ล้านบาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 3 ล้านบาท ให้ยึดราคาขายเป็นเกณฑ์ เท่ากับว่า 3,000,000 x 0.5% = เสียค่าอากรแสตมป์ 15,000 บาท

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยการซื้อ-ขาย ได้รับเป็นมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฎหมาย จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดเป็น 3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามแต่ราคาไหนที่สูงกว่า

ตัวอย่าง บ้านมีราคาประเมิน 2 ล้านบาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 3 ล้านบาท ให้ยึดราคาขายเป็นเกณฑ์ เท่ากับว่า 3,000,000 x 3% = เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 90,000 บาท

ยกเว้น ถือครองอสังหาฯ เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลจะต้องเสียภาษีเงินได้ฯ 1% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อ-ขาย ขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า แต่ถ้าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีเงินได้ โดยใช้ราคาประเมินรวมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นตัวตั้ง แล้วนำมาคำนวณอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง ไม่ว่าอสังหาฯ นั้นจะได้มาโดยการให้-รับมรดก หรือซื้อ-ขายก็ตาม